Theo sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan thuộc đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Khu dân cư Mỹ Phú tại phường Phước Long B (TP Thủ Đức), Imperia Sensa Park được quy hoạch trên diện tích khoảng 5 ha, với cách tổ chức không gian khá đặc trưng cho mô hình khu đô thị nén (compound) tích hợp nhiều loại hình sản phẩm trong cùng một tổng thể.
Vị trí và ranh giới tự nhiên
Nhìn vào mặt bằng tổng thể Imperia Sensa Park, khu đất dự án được giới hạn bởi hai yếu tố tự nhiên quan trọng: phía Bắc giáp sông Rạch Chiếc, phía Đông giáp kênh Một Tấn. Hai mặt nước này không chỉ đóng vai trò ranh giới quy hoạch, mà còn được tận dụng làm hành lang bảo vệ sông – kênh (thể hiện bằng đường nét đứt màu xanh trên bản vẽ), qua đó tạo thành một vùng đệm cảnh quan tự nhiên bao quanh phần lớn chu vi phía Bắc và Đông của dự án.
Về khả năng tiếp cận, dự án có nhiều hướng kết nối khác nhau: phía Tây kết nối với khu nhà ở Riviera Cove đã hình thành, phía Nam hướng ra đường Liên Phường Phước Hữu và khu dân cư Hưng Phú, trong khi phía Đông là hướng kết nối ra đường Võ Chí Công – trục đường lớn được nhắc đến trong tài liệu tổng quan dự án như tuyến mặt tiền chính. Việc sở hữu nhiều hướng tiếp cận như vậy giúp dự án tránh được tình trạng phụ thuộc vào một lối vào duy nhất, đồng thời tạo điều kiện phân luồng giao thông nội khu hợp lý hơn.
Phân vùng chức năng: ba nhóm sản phẩm chính
Điểm đáng chú ý nhất trong mặt bằng quy hoạch của Imperia Sensa Park là cách phân chia rõ ràng giữa ba nhóm sản phẩm khác nhau, được bố trí tại các khu vực riêng biệt trong tổng thể khu đất.
Nhóm thứ nhất là các lô biệt thự (ký hiệu BT1, BT2), được bố trí dọc theo cạnh phía Bắc, tiếp giáp trực tiếp sông Rạch Chiếc. Đây là vị trí có lợi thế cảnh quan tốt nhất trong toàn bộ dự án, phù hợp để bố trí dòng sản phẩm cao cấp nhất – theo tài liệu tổng quan, đây chính là các căn biệt thự song lập. Việc ưu tiên vị trí mặt sông cho nhóm sản phẩm biệt thự là cách tổ chức không gian khá phổ biến trong quy hoạch đô thị, khi những lô đất có giá trị cảnh quan cao nhất thường được dành cho các sản phẩm có diện tích lớn, mật độ thấp.
Nhóm thứ hai là các lô nhà ở liên kế (ký hiệu LK1 đến LK4), bố trí thành các cụm hình chữ nhật xen kẽ ở khu vực trung tâm và phía Nam khu đất, dọc theo các trục đường nội bộ (Đường số 1 đến số 7). Theo thống kê trên bản vẽ, mỗi lô LK có quy mô khác nhau về diện tích và mật độ xây dựng, ví dụ lô LK4 có diện tích 2.342,53 m² với 76 căn hộ liên kế, 4 tầng cao và mật độ xây dựng 75,9%. Cách bố trí các cụm nhà liên kế xen kẽ với không gian cây xanh (thay vì xếp thành khối liền mạch) giúp tạo ra nhiều mặt tiền tiếp cận đường nội bộ hơn cho từng căn, đồng thời tránh cảm giác bí bách thường gặp ở các khu nhà phố liền kề mật độ cao.
Nhóm thứ ba là khối chung cư cao tầng (ký hiệu CC), được bố trí tại khu vực phía Nam – Tây Nam của dự án, gần lối vào từ hướng Riviera Cove. Theo tài liệu tổng quan, đây chính là 2 block cao 25 tầng nổi cùng 2 tầng hầm, cung cấp 922 căn hộ. Việc đặt khối cao tầng ở vị trí này, tách biệt tương đối so với khu biệt thự ven sông, giúp giảm thiểu xung đột về mật độ sử dụng và tầm nhìn giữa hai nhóm sản phẩm có đặc tính vận hành khác nhau.
Không gian cây xanh và hạ tầng xã hội
Bên cạnh ba nhóm sản phẩm nhà ở, mặt bằng dự án cũng dành riêng diện tích cho các hạng mục hạ tầng xã hội và cảnh quan. Ký hiệu GD (giáo dục) thể hiện vị trí trường mầm non với diện tích 5.090 m², được bố trí tại khu vực phía Nam, gần trục Đường số 7 – vị trí thuận lợi để phụ huynh đưa đón mà không phải đi sâu vào nội khu. Ngoài ra, một trường mầm non khác (ký hiệu HT với công trình hạ tầng kỹ thuật đi kèm) cũng xuất hiện gần lối vào phía Tây Bắc của dự án.
Về không gian xanh, các ký hiệu CX1, CX2 (đất cây xanh sử dụng công cộng) và CXCL (cây xanh chuyên dụng – cách ly) được bố trí rải rác xen giữa các cụm nhà liên kế và dọc theo ranh giới tiếp giáp kênh Một Tấn ở phía Đông. Việc bố trí dải cây xanh cách ly dọc theo kênh không chỉ phục vụ mục đích cảnh quan, mà còn đóng vai trò như vùng đệm kỹ thuật, hạn chế tác động từ khu vực kênh rạch đến không gian sống của cư dân.
Các thông số quy hoạch tổng thể
Theo tài liệu tổng quan dự án, Imperia Sensa Park có tổng quy mô khoảng 5 ha với mật độ xây dựng 30,5% – một tỷ lệ tương đối thấp, đồng nghĩa với việc gần 70% diện tích còn lại được dành cho cảnh quan, giao thông nội khu và không gian mở. Đây là mật độ xây dựng phù hợp với định vị của một dự án hướng đến chất lượng sống, thay vì tối đa hóa số lượng sản phẩm trên một diện tích đất hạn chế.
Về đơn vị phát triển và các nhà thầu liên quan, dự án do MIK Group phát triển, với studio Milou đảm nhận thiết kế kiến trúc và cảnh quan, ONG&ONG phụ trách thiết kế nội thất, Ricons là tổng thầu xây dựng, và CORE đóng vai trò tư vấn giám sát. Sự tham gia của các đơn vị tư vấn thiết kế quốc tế như studio Milou và ONG&ONG cho thấy dự án được đầu tư bài bản ngay từ khâu ý tưởng kiến trúc, không chỉ đơn thuần dựa vào năng lực thi công trong nước.
Nhận định
Nhìn tổng thể, mặt bằng quy hoạch dự án Imperia Sensa Park phản ánh một cách tiếp cận phân lớp khá rõ ràng: biệt thự ven sông ở vị trí cảnh quan đẹp nhất, nhà liên kế xen kẽ không gian xanh ở khu vực trung tâm, và chung cư cao tầng tập trung tại một khu vực riêng biệt gần lối vào chính. Cách tổ chức không gian này cho phép dự án phục vụ đồng thời nhiều phân khúc khách hàng khác nhau – từ gia đình tìm kiếm căn hộ chung cư, đến khách hàng ưu tiên sản phẩm thấp tầng có sân vườn riêng – trong cùng một hệ sinh thái tiện ích và hạ tầng xã hội chung, thay vì phải lựa chọn giữa các dự án tách biệt hoàn toàn về mô hình sản phẩm.
IMPERIA SENSA PARK – KHU COMPOUND RESORT VEN SÔNG RẠCH CHIẾC
- Website chính thức Mik Group: https://mik-group.net/imperia-sensa-park/
